Полтавські прибуткові будинки: як архітектура розповідає про життя міського середнього класу

Уявіть будинок, де на першому поверсі торгували галантереєю чи взуттям, на другому жила родина адвоката, а на третьому — загадковий чорнокнижник, про якого шепотілося все місто. Саме так виглядали прибуткові будинки Полтави на зламі XIX–XX століть. Вони з’явилися не випадково: місто росло, залізниця привозила нових людей, а середній клас уже не хотів жити в тісних «катеринках» чи будувати собі повноцінні садиби. Далі на poltava-future.

Ці будинки стали справжнім дзеркалом епохи. Їхні фасади з елементами модерну й готики, зручне планування з парадними й побутовими зонами, крамниці внизу й просторі квартири зверху — усе це розповідає про гроші, статус, амбіції й повсякденне життя містян краще за будь-які архівні документи.

Чому з’явилися прибуткові будинки Полтави?

Наприкінці XIX століття Полтава стрімко змінювала своє обличчя. Після будівництва залізниці місто перестало бути тихим губернським центром і перетворилося на важливий транспортний і торгівельний вузол. Сюди масово приїжджали чиновники, лікарі, адвокати, інженери та купці. Населення росло швидше, ніж міська забудова, і старі одноповерхові «катеринки» чи невеликі особняки вже не могли задовольнити новий попит на житло.

Саме в цей період з’явилися прибуткові будинки Полтави. Їх зводили вже не «для себе і дітей», як класичні садиби, а як джерело стабільного прибутку. Власник — адвокат, купець чи підрядник — вкладав капітал у багатоповерхову будівлю, здавав квартири в оренду і майже завжди залишав перший поверх під крамницю, майстерню чи контору. Будинок ставав одночасно житлом і засобом для ведення бізнесу.

Принципова різниця зі старим типом житла полягала в самій логіці. Особняк був простором приватного життя, статусу і сімейної пам’яті. Прибутковий будинок — інвестиційним проєктом. Він дозволяв середньому класу жити в центрі міста, мати окрему кухню, парадний вхід і водночас не вкладати значні кошти в нерухомість.

Орендарі отримували відчутні переваги: їм не потрібно було платити податки на будинок і піклуватися про його стан. Усе це лягало на власника. Так у Полтаві вперше сформувався справжній ринок орендного житла, орієнтований на людей, які вже мислили по-міському — мобільно, практично і з розрахунком на кар’єру.

Саме ці будинки стали архітектурним відображенням народження міського середнього класу. Вони показують, як полтавці кінця XIX — початку XX століття вчилися жити не в садибі, а в місті: з орендою, комерцією на першому поверсі та чітким поділом приватного й публічного простору.

Хто жив у прибуткових будинках Полтави?

За фасадами прибуткових будинків стояли цілком конкретні люди — ті, хто вже мав гроші, професію або власну справу й хотів жити відповідно до свого нового статусу. Серед замовників таких будівель були адвокати, купці, підприємці та інші заможні містяни. Наприклад, Петро Перцович був помічником присяжного повіреного, а згодом став присяжним повіреним, а будинки Самуїла Когана та Давида Зеккеля пов’язані з єврейськими купецькими родинами Полтави.

Для власника прибутковий будинок був не просто великою міською нерухомістю. Це був спосіб перетворити капітал на постійний дохід. Квартири можна було здавати різним орендарям, а комерційні приміщення використовувати під магазини, майстерні чи контори. Саме тому такі будинки добре вписувалися в нову міську економіку, де житло, торгівля та професійна діяльність дедалі частіше опинялися поруч.

Орендарями ставали люди, для яких власна садиба була вже не єдиним показником достатку. У таких будинках могли оселятися заможні містяни, чиновники, представники інтелігенції, фахівці та торговці. Особливо показовим є прибутковий будинок Перцовича: його квартири мали поділ на побутову та парадну частини, що свідчить про орієнтацію на мешканців, для яких важливими були не лише дах над головою, а й комфорт та можливість приймати гостей.

Водночас прибутковий будинок не був житлом виключно для найбагатших. Його головна перевага полягала саме в різноманітності орендарів. В одній будівлі могли сусідити люди з різним рівнем достатку, але схожими міськими потребами: бути ближче до роботи, торгівлі, установ та громадського життя. Так формувалося нове середовище, де соціальний статус дедалі більше визначався професією, доходом і способом життя, а не лише походженням чи власністю на землю.

Тому прибуткові будинки Полтави можна розглядати як своєрідний архітектурний показник становлення міського середнього класу. Їх поява була частиною ширшої зміни міста: замість окремих садиб поступово виникала щільніша міська забудова, а житло перетворювалося на товар і послугу. Архітектура в цьому випадку дуже точно відображала нову реальність — місто ставало місцем, де можна було не лише народитися чи успадкувати майно, а й побудувати кар’єру, відкрити власну справу та орендувати комфортне житло.

Як були влаштовані прибуткові будинки Полтави?

Прибутковий будинок мав приносити власнику дохід буквально на кожному поверсі. Найпростіша схема виглядала так: унизу працювала торгівля або інша установа, а вище розташовувалися квартири. Добре це видно на прикладі Торгового дому на вулиці Новий Базар, 20. Двоповерхову споруду звели в перше десятиліття XX століття, і спочатку в ній одночасно розміщувалися магазини та житлові приміщення. Архітектурно це був саме той тип будівлі, де комерційна й житлова функції існували поруч.

Подібний принцип бачимо і в будинку на вулиці Шевченка, 37/2, на розі з Новим Базаром. Споруду датують 1900 роком, а в офіційному переліку пам’яток вона зазначена як житловий будинок із магазинами. Такі приклади добре показують, наскільки тісно в тогочасній Полтаві були пов’язані житло й торгівля: мешканці жили буквально над або поруч із просторами, де щодня відбувалося міське комерційне життя.

Але функціональний поділ існував не тільки між поверхами. Усередині квартир теж розмежовували простір залежно від його призначення. У прибутковому будинку Перцовича, зведеному 1890 року, квартири поділялися на побутову та парадну частини. Житлові й господарські приміщення виходили у внутрішні коридори, тоді як кімнати парадної частини були з’єднані анфіладою. Це дозволяло відокремити щоденне життя родини від простору для приймання гостей.

Ще наочніше така організація простору простежується у прибутковому будинку Зеккеля. На першому поверсі тут були торгові зали та підсобні приміщення галантерейного і взуттєвого магазинів. Другий і третій поверхи займали багатокімнатні квартири, причому парадні кімнати мали анфіладне планування, а побутові приміщення з боку двору були пов’язані з окремим виходом до чорних сходів. Тобто одна будівля фактично мала кілька паралельних сценаріїв життя: покупці приходили до магазину, мешканці — до своїх квартир, а господарські потреби обслуговувалися окремим маршрутом.

Саме такі рішення перетворювали прибуткові будинки Полтави на новий тип міського простору. Тут уже не було чіткого поділу на окрему садибу для життя і торгову будівлю для роботи. Все могло знаходитися в одному будинку: магазин унизу, квартира заможного орендаря поверхом вище, господарські приміщення у дворі та окремі шляхи пересування для різних груп людей. Архітектура таким чином не просто відповідала новому способу життя полтавців — вона сама допомагала його організувати.

Як архітектура прибуткових будинків Полтави показувала статус?

У прибутковому будинку важливо було не лише те, скільки квартир можна здати в оренду. Не менш важливим було те, як будівля виглядала. Фасад ставав своєрідною візитівкою власника: складна композиція, декоративна ліпнина, еркери, балкони, незвичайна форма вікон або вежі могли демонструвати достаток і амбіції людини, яка вкладала гроші в нерухомість. У Полтаві кінця XIX — початку XX століття такі будинки поєднували риси еклектики, неоренесансу, модерну та інших європейських архітектурних напрямів.

Показовим прикладом є будинок купця Якова Сатановського на сучасній вулиці Юліана Матвійчука, 6-а (колишня Пушкіна), споруджений 1912 року. Його поява була пов’язана саме з тією міською культурою, у якій заможний купець демонстрував свій статус не тільки капіталом, а й нерухомістю. Будівля входить до переліку пам’яток архітектури місцевого значення, а її автором дослідники називають Вітольда Весселі.

Ще яскравіше соціальну функцію архітектури демонструє прибутковий будинок Браславського. Зведений 1910 року на розі сучасних вулиць Гоголя та Юліана Матвійчука, він був розрахований далеко не на один сценарій використання. Тут здавали мебльовані кімнати, працювало казино, розміщувалася єврейсько-російська бібліотека з фондом понад 8 тисяч книг і журналів. На першому поверсі орендар облаштував залізо-скоб’яну лавку, а у дворі діяла майстерня з виготовлення канцелярських чорнил.

Така різноманітність функцій багато говорить про саме міське життя того часу. Прибутковий будинок міг бути одночасно місцем проживання, торгівлі, роботи, дозвілля й культурного спілкування. Навіть мебльовані кімнати свідчать про появу мобільних мешканців, яким не обов’язково було потрібне постійне власне житло. Архітектура поступово пристосовувалася до міста, де люди приїжджали у справах, винаймали приміщення, відкривали підприємства та користувалися новими видами міських послуг.

Не менш промовистим було внутрішнє планування. Великі квартири могли мати окремі парадні кімнати, вітальні, кабінети та господарську частину. Поява такого поділу відповідала способу життя заможних міських мешканців: у квартирі можна було не тільки спати й готувати їжу, а й приймати гостей, працювати, проводити ділові зустрічі та організовувати побут. Тому планування ставало своєрідним дзеркалом соціального статусу — чим складнішим було життя мешканця, тим більше функцій мала враховувати його квартира.

За цим новим міським обличчям Полтави стояли й конкретні архітектори. Одним із найпомітніших був Вітольд Весселі, цивільний інженер, який у 1904–1907 роках входив до складу Полтавської міської управи та працював міським архітектором. У своїх роботах він використовував форми неоренесансу, європейського модерну та еклектики. Саме з його ім’ям пов’язують низку прибуткових будинків Полтави, зокрема будинок Сатановського.

Тому фасади прибуткових будинків варто читати не лише як набір красивих деталей. Еркер або балкон, декоративне оздоблення чи незвичайна форма фасаду були частиною своєрідної мови міста. Вони повідомляли перехожому, що за цими стінами живуть і працюють люди нового типу — підприємці, фахівці, службовці та орендарі, для яких комфорт, престиж і міський спосіб життя ставали дедалі важливішими.

Що сталося з прибутковими будинками Полтави після 1917 року?

Революція 1917 року змінила не лише політичний устрій, а й саме призначення міської нерухомості. Те, що наприкінці XIX — на початку XX століття створювалося як приватна інвестиція, поступово переходило у власність держави. Власники залишали місто або втрачали право розпоряджатися нерухомістю, а великі приватні будинки отримували нових мешканців і нові функції. На початку 1920-х років, наприклад, був націоналізований будинок підрядника Наума Бахмутського.

Змінився і сам принцип використання житлового простору. Великі квартири, розраховані на одну родину, почали ущільнювати: окремі кімнати отримували різні сім’ї, а приватне житло перетворювалося на комунальне. У колишньому будинку Бахмутського під час реконструкції в середині XX століття облаштували комунальні квартири. Це добре показує, наскільки радикально могла змінитися функція історичної будівлі без зміни її зовнішнього вигляду.

Деякі прибуткові будинки пережили значно більше, ніж просто зміну власників. Вони ставали магазинами, установами, майстернями, гуртожитками або житлом нового покоління містян. Частина будівель перебудовувалася, отримувала надбудови та нові внутрішні планування. Наприклад, прибутковий будинок на сучасній вулиці Європейській, 22 зберігся, але в 1960-х роках його надбудували.

До наших днів у центральній частині Полтави збереглося близько десятка колишніх прибуткових будинків. Проте їхній стан і ступінь збереженості різняться. Десь мешканці продовжують жити в історичних квартирах і пристосовувати їх до сучасних потреб, десь первісне планування майже втрачено, а окремі споруди потребують серйозного відновлення. Дослідники та фахівці з охорони спадщини наголошують, що сам факт збереження фасаду ще не означає повного збереження історичної будівлі.

І саме тут прибуткові будинки виявляються значно цікавішими за звичайні історичні фасади. У їхніх стінах збереглися матеріальні сліди змін міського життя Полтави: спочатку їх зводили як інвестицію — з крамницями на перших поверхах та квартирами, розрахованими на комфорт, приватність і статус орендарів. Пізніше ці самі простори пережили націоналізацію, ущільнення, комунальне житло та численні перебудови.

Тому архітектура прибуткових будинків — це матеріальне свідчення формування міського середнього класу, його економічних стратегій і уявлень про гідне міське життя. Збережені досі будівлі дозволяють побачити цю історію не лише в документах, а прямо на вулицях сучасного міста.

09.09.2026

Nataliia Kundii

Як працює активне шумозаглушення в AirPods

Історія розвитку IT-факультету «Полтавської політехніки імені Юрія Кондратюка»

«IT Аутсорс» Полтава: комплексна IT‑підтримка для бізнесу та економія до 30 %

«ІРТ-Полтава»: як регіональний телеканал перетворився на медіаплатформу впливу

«Інтелектуальний сервіс»: як полтавська IT-група змінює цифрову бухгалтерію та бізнес-процеси в Україні

Як формувався архітектурний образ Полтави: від губернського центру до сучасного міста