Полтавские доходные дома: как архитектура рассказывает о жизни городского среднего класса

Представьте дом, где на первом этаже торговали галантереей или обувью, на втором жила семья адвоката, а на третьем — загадочный чернокнижник, о котором шептался весь город. Именно так выглядели доходные дома Полтавы на рубеже XIX–XX веков. Они появились не случайно: город рос, железная дорога привозила новых людей, а средний класс уже не хотел ютиться в тесных «екатеринках» или строить себе полноценные усадьбы. Далее на poltava-future.

Эти дома стали подлинным зеркалом эпохи. Их фасады с элементами модерна и готики, удобная планировка с парадными и хозяйственными зонами, магазины внизу и просторные квартиры наверху — всё это рассказывает о деньгах, статусе, амбициях и повседневной жизни горожан лучше любых архивных документов.

Почему появились доходные дома Полтавы?

В конце XIX века Полтава стремительно меняла свой облик. После строительства железной дороги город перестал быть тихим губернским центром и превратился в важный транспортный и торговый узел. Сюда массово приезжали чиновники, врачи, адвокаты, инженеры и купцы. Население росло быстрее городской застройки, и старые одноэтажные «екатеринки» или небольшие особняки уже не могли удовлетворить новый спрос на жилье.

Именно в этот период появились доходные дома Полтавы. Их возводили уже не «для себя и детей», как классические усадьбы, а как источник стабильного дохода. Владелец — адвокат, купец или подрядчик — вкладывал капитал в многоэтажное здание, сдавал квартиры в аренду и почти всегда оставлял первый этаж под лавку, мастерскую или контору. Дом становился одновременно жильем и средством ведения бизнеса.

Принципиальная разница со старым типом жилья заключалась в самой логике. Особняк был пространством частной жизни, статуса и семейной памяти. Доходный дом — инвестиционным проектом. Он позволял среднему классу жить в центре города, иметь отдельную кухню, парадный вход и при этом не вкладывать значительные средства в недвижимость.

Арендаторы получали ощутимые преимущества: им не нужно было платить налоги на дом и заботиться о его состоянии. Всё это ложилось на плечи владельца. Так в Полтаве впервые сформировался настоящий рынок арендного жилья, ориентированный на людей, которые уже мыслили по-городскому — мобильно, практично и с расчетом на карьеру.

Именно эти дома стали архитектурным отражением рождения городского среднего класса. Они показывают, как полтавчане конца XIX — начала XX века учились жить не в усадьбе, а в городе: с арендой, коммерцией на первом этаже и четким разделением частного и публичного пространств.

Кто жил в доходных домах Полтавы?

За фасадами доходных домов стояли вполне конкретные люди — те, кто уже имел деньги, профессию или собственное дело и хотел жить в соответствии со своим новым статусом. Среди заказчиков таких зданий были адвокаты, купцы, предприниматели и другие состоятельные горожане. Например, Петр Перцович был помощником присяжного поверенного, а позже стал присяжным поверенным, а дома Самуила Когана и Давида Зеккеля связаны с еврейскими купеческими семьями Полтавы.

Для владельца доходный дом был не просто крупной городской недвижимостью. Это был способ превратить капитал в постоянный доход. Квартиры можно было сдавать разным арендаторам, а коммерческие помещения использовать под магазины, мастерские или конторы. Именно поэтому такие дома отлично вписывались в новую городскую экономику, где жилье, торговля и профессиональная деятельность всё чаще оказывались рядом.

Арендаторами становились люди, для которых собственная усадьба была уже не единственным показателем достатка. В таких домах могли селиться состоятельные горожане, чиновники, представители интеллигенции, специалисты и торговцы. Особенно показателен доходный дом Перцовича: его квартиры имели разделение на бытовую и парадную части, что говорит об ориентации на жильцов, для которых важным был не только кров над головой, но и комфорт, а также возможность принимать гостей.

В то же время доходный дом не был жильем исключительно для самых богатых. Его главное преимущество заключалось именно в разнообразии арендаторов. В одном здании могли соседствовать люди с разным уровнем достатка, но похожими городскими потребностями: быть ближе к работе, торговле, учреждениям и общественной жизни. Так формировалась новая среда, где социальный статус всё больше определялся профессией, доходом и образом жизни, а не только происхождением или владением землей.

Поэтому доходные дома Полтавы можно рассматривать как своеобразный архитектурный маркер становления городского среднего класса. Их появление было частью масштабных изменений: на смену отдельным усадьбам постепенно приходила более плотная городская застройка, а жилье превращалось в товар и услугу. Архитектура в этом случае предельно точно отражала новую реальность — город становился местом, где можно было не только родиться или унаследовать имущество, но и построить карьеру, открыть собственное дело и арендовать комфортное жилье.

Как были устроены доходные дома Полтавы?

Доходный дом должен был приносить владельцу прибыль буквально на каждом этаже. Самая простая схема выглядела так: внизу работала торговля или иное заведение, а выше располагались квартиры. Это хорошо видно на примере Торгового дома на улице Новый Базар, 20. Двухэтажное здание возвели в первое десятилетие XX века, и первоначально в нем одновременно размещались магазины и жилые помещения. Архитектурно это был именно тот тип постройки, где коммерческая и жилая функции сосуществовали бок о бок.

Подобный принцип прослеживается и в доме на улице Шевченко, 37/2, на углу с Новым Базаром. Сооружение датируют 1900 годом, а в официальном реестре памятников оно значится как жилой дом с магазинами. Такие примеры наглядно показывают, насколько тесно в тогдашней Полтаве переплетались жилье и торговля: горожане жили буквально над пространствами, где ежедневно кипела городская коммерческая жизнь, или рядом с ними.

Однако функциональное разделение существовало не только между этажами. Внутри квартир пространство также разграничивалось в зависимости от его назначения. В доходном доме Перцовича, построенном в 1890 году, квартиры делились на бытовую и парадную части. Жилые и хозяйственные помещения выходили во внутренние коридоры, тогда как комнаты парадной части соединялись анфиладой. Это позволяло отделить повседневную жизнь семьи от зоны для приема гостей.

Еще нагляднее такая организация пространства прослеживается в доходном доме Зеккеля. На первом этаже располагались торговые залы и подсобные помещения галантерейного и обувного магазинов. Второй и третий этажи занимали многокомнатные квартиры, причем парадные комнаты имели анфиладную планировку, а бытовые помещения со стороны двора сообщались с отдельным выходом к черной лестнице. То есть одно здание фактически имело несколько параллельных сценариев жизни: покупатели приходили в магазин, жильцы — в свои квартиры, а хозяйственные нужды обслуживались по отдельному маршруту.

Именно такие решения превращали доходные дома Полтавы в принципиально новый тип городского пространства. Здесь уже не было строгого деления на отдельную усадьбу для жизни и торговое здание для работы. Всё могло находиться под одной крышей: магазин внизу, квартира состоятельного съемщика этажом выше, хозяйственные помещения во дворе и раздельные пути передвижения для разных групп людей. Архитектура таким образом не просто отвечала новому образу жизни полтавчан — она сама помогала его организовать.

Как архитектура доходных домов Полтавы подчеркивала статус?

В доходном доме имело значение не только то, сколько квартир можно сдать в аренду. Не менее важным было то, как выглядело само здание. Фасад становился своеобразной визитной карточкой владельца: сложная композиция, декоративная лепнина, эркеры, балконы, необычная форма окон или башни могли наглядно демонстрировать достаток и амбиции человека, вложившего деньги в недвижимость. В Полтаве конца XIX — начала XX века такие дома сочетали черты эклектики, неоренессанса, модерна и других европейских архитектурных стилей.

Показательным примером служит дом купца Якова Сатановского на современной улице Юлиана Матвийчука, 6-а (бывшая Пушкина), сооруженный в 1912 году. Его появление было связано как раз с той городской культурой, в которой состоятельный купец утверждал свой статус не только капиталом, но и архитектурой. Здание внесено в список памятников архитектуры местного значения, а его автором исследователи называют Витольда Вессели.

Еще ярче социальную функцию архитектуры демонстрирует доходный дом Браславского. Построенный в 1910 году на углу современных улиц Гоголя и Юлиана Матвийчука, он был рассчитан далеко не на один сценарий использования. Здесь сдавались меблированные комнаты, работало казино, располагалась еврейско-русская библиотека с фондом свыше 8 тысяч книг и журналов. На первом этаже арендатор открыл железо-скобяную лавку, а во дворе действовала мастерская по производству канцелярских чернил.

Такое разнообразие функций ярко иллюстрирует сам характер городской жизни того времени. Доходный дом мог одновременно служить местом жительства, торговли, работы, досуга и культурного общения. Даже само наличие меблированных комнат указывает на появление мобильных горожан, которым не требовалось постоянное собственное жилье. Архитектура последовательно адаптировалась к городу, куда люди приезжали по делам, снимали помещения, открывали предприятия и пользовались новыми видами городских услуг.

Не менее выразительной была и внутренняя планировка. Большие квартиры могли включать отдельные парадные залы, гостиные, кабинеты и хозяйственную часть. Появление подобного зонирования отвечало стилю жизни зажиточных горожан: в квартире можно было не просто спать и готовить пищу, но и принимать гостей, работать, проводить деловые встречи и обустраивать быт. Планировка становилась зеркалом социального статуса — чем сложнее и насыщеннее была жизнь жильца, тем больше функций должна была предусматривать его квартира.

За этим новым городским обликом Полтавы стояли конкретные зодчие. Одним из самых заметных был Витольд Вессели, гражданский инженер, который в 1904–1907 годах входил в состав Полтавской городской управы и работал городским архитектором. В своих проектах он использовал формы неоренессанса, европейского модерна и эклектики. Именно с его именем связывают ряд доходных домов Полтавы, в том числе дом Сатановского.

Поэтому фасады доходных домов стоит рассматривать не просто как набор красивых архитектурных деталей. Эркер или балкон, изысканный декор или необычный силуэт фасада были элементами особого языка города. Они давали понять прохожему, что за этими стенами живут и трудятся люди нового типа — предприниматели, специалисты, служащие и арендаторы, для которых комфорт, престиж и городской стиль жизни становились ключевыми ценностями.

Что произошло с доходными домами Полтавы после 1917 года?

Революция 1917 года изменила не только политический строй, но и само назначение городской недвижимости. То, что в конце XIX — начале XX века создавалось как частная инвестиция, постепенно переходило в собственность государства. Владельцы покидали город или лишались права распоряжаться своим имуществом, а крупные частные дома получали новых жильцов и совершенно иные функции. В начале 1920-х годов, к примеру, был национализирован дом подрядчика Наума Бахмутского.

Изменился и сам принцип использования жилого пространства. Большие квартиры, рассчитанные на одну семью, стали уплотнять: отдельные комнаты отдавали разным семьям, а частное жилье превращалось в коммунальное. В бывшем доме Бахмутского в ходе реконструкции в середине XX века обустроили коммунальные квартиры. Это наглядно демонстрирует, насколько радикально могла измениться внутренняя функция исторического здания без изменения его внешнего облика.

Некоторые доходные дома пережили значительно больше, чем просто смену владельцев. Они становились магазинами, учреждениями, мастерскими, общежитиями или жильем нового поколения горожан. Часть зданий перестраивалась, обзаводилась надстройками и новой внутренней планировкой. Например, доходный дом на современной улице Европейской, 22 сохранился, но в 1960-х годах был надстроен.

До наших дней в центральной части Полтавы уцелело около десятка бывших доходных домов. Однако их состояние и степень сохранности сильно различаются. Где-то жильцы продолжают жить в исторических квартирах и приспосабливать их к современным нуждам, где-то первоначальная планировка практически утрачена, а отдельные постройки требуют серьезной реставрации. Исследователи и специалисты по охране культурного наследия подчеркивают, что сам факт сохранения фасада еще не означает полной сохранности исторического здания.

И именно поэтому доходные дома оказываются куда интереснее обычных исторических фасадов. В их стенах запечатлены материальные следы эволюции городской жизни Полтавы: сначала их возводили как инвестицию — с лавками на первых этажах и квартирами, рассчитанными на комфорт, приватность и статус жильцов. Позднее эти же помещения прошли через национализацию, уплотнение, коммунальный быт и многочисленные перепланировки.

Архитектура доходных домов — это осязаемое свидетельство формирования городского среднего класса, его экономических стратегий и представлений о достойной городской жизни. Сохранившиеся до сих пор здания позволяют прочесть эту историю не только в архивных документах, но и прямо на улицах современного города.

09.09.2026

Nataliia Kundii

Смарт-сити по-полтавски: инновационные цифровые решения в управлении городской инфраструктурой

Цифровая карта Полтавы: как геоданные помогают планировать развитие города

Как Полтава становится smart-городом: цифровые сервисы, меняющие повседневную жизнь

Центральный дворец бракосочетания Харькова: как на протяжении истории менялась усадьба Александра Юзефовича

Стоит ли переходить на iPhone 17 с предыдущих поколений

Как формировался архитектурный облик Полтавы: от губернского центра до современного города